La période d’instance de divorce, c’est-à-dire le temps qui s’écoule entre le dépôt de la requête initiale et le prononcé définitif du divorce, place les époux dans une situation juridique délicate. Bien que la procédure soit en cours, le lien matrimonial subsiste et produit encore ses effets juridiques. Parmi les questions épineuses qui se posent fréquemment figure celle de la signature d’un compromis de vente immobilier : l’un des époux peut-il acheter un bien immobilier seul pendant cette période ? Quels sont les risques pour l’autre conjoint ? Cette situation, plus courante qu’on ne le pense, nécessite une attention particulière car elle peut avoir des conséquences patrimoniales lourdes.
Cette page explore en détail les implications juridiques de la signature d’un compromis de vente pendant une instance de divorce, les risques de solidarité entre époux, et les précautions à prendre pour protéger ses intérêts. Pour bien comprendre les enjeux, il est essentiel de connaître son régime matrimonial et d’anticiper les impacts sur le partage des biens lors du divorce.
Qu’est-ce qu’une instance de divorce et quels sont ses effets juridiques ?
L’instance de divorce commence officiellement avec le dépôt de la requête en divorce (pour les procédures contentieuses) ou avec la signature de la convention (pour les divorces par consentement mutuel). Elle se termine avec le prononcé du jugement de divorce qui devient définitif après expiration des délais d’appel.
Durant toute cette période, les époux restent mariés au regard de la loi. Cela signifie que le régime matrimonial continue de produire ses effets, et que les règles de solidarité et d’engagement patrimonial demeurent applicables. Cette situation paradoxale — séparés de fait mais encore mariés juridiquement — crée une zone grise dans laquelle tout acte patrimonial important doit être examiné avec prudence.
Tant que le jugement de divorce n’est pas définitif, les époux sont considérés comme mariés. Toute dette contractée pendant cette période, y compris l’acquisition d’un bien immobilier, peut engager la responsabilité de l’autre conjoint selon le régime matrimonial applicable.
La date butoir à retenir est celle du prononcé du jugement de divorce devenu irrévocable (c’est-à-dire après expiration du délai d’appel de 30 jours si aucune voie de recours n’est exercée). C’est seulement à partir de ce moment que les époux sont considérés comme définitivement séparés sur le plan patrimonial, et que les actes posés par l’un n’engagent plus l’autre. Pour en savoir plus sur les délais de procédure, consultez notre page sur les délais en matière de divorce.
Compromis de vente et régime matrimonial : qui engage qui ?
La question centrale est la suivante : si un époux signe seul un compromis de vente pour acheter un bien immobilier pendant l’instance de divorce, l’autre conjoint peut-il être tenu solidairement responsable du remboursement de l’emprunt immobilier associé ? La réponse dépend essentiellement du régime matrimonial des époux.
Régime de la communauté légale ou de la communauté universelle
Dans le régime de la communauté légale (le régime par défaut en l’absence de contrat de mariage), les dettes contractées par un époux pendant le mariage, y compris pendant l’instance de divorce, engagent en principe les deux conjoints. En signant un compromis de vente et en souscrivant un prêt immobilier, l’époux acquéreur engage donc la solidarité de son conjoint.
Cela signifie concrètement que si l’époux acquéreur ne rembourse pas son prêt, la banque peut se retourner contre l’autre conjoint pour obtenir le paiement. Cette solidarité s’applique même si le bien acheté ne bénéficie en rien à l’autre époux et même si celui-ci s’oppose à l’acquisition. Pour mieux comprendre le fonctionnement de la communauté légale, consultez notre page sur les régimes matrimoniaux et leurs impacts sur le partage des biens.
Les époux ne peuvent l’un sans l’autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni. Celui des deux qui n’a pas donné son consentement à l’acte peut en demander l’annulation.
Dans le régime de communauté universelle, la solidarité est encore plus forte : tous les biens et toutes les dettes, présents et à venir, sont réputés communs. L’engagement pris par un époux lie donc nécessairement l’autre.
Régime de la séparation de biens
Le régime de la séparation de biens, établi par contrat de mariage, organise une indépendance patrimoniale totale entre les époux. Chacun gère librement ses biens propres, ses revenus et ses dettes. Dans ce cadre, si un époux signe seul un compromis de vente et souscrit un prêt immobilier pendant l’instance de divorce, il engage uniquement sa propre responsabilité.
L’autre conjoint n’est pas solidaire de cette dette, sauf s’il a volontairement accepté de se porter caution ou co-emprunteur. C’est donc le seul régime matrimonial dans lequel un époux peut acheter un bien immobilier pendant l’instance de divorce sans risquer d’engager son conjoint.
Le régime de la séparation de biens protège chaque époux des dettes contractées par l’autre. Si un conjoint achète un bien immobilier seul pendant l’instance de divorce sous ce régime, l’autre époux n’est pas tenu solidairement au remboursement du prêt.
Régime de la participation aux acquêts
Le régime de la participation aux acquêts fonctionne comme une séparation de biens pendant le mariage, mais prévoit un partage des acquêts (gains réalisés) au moment de la dissolution du régime. Pendant l’instance de divorce, chaque époux gère librement ses biens et contracte ses dettes en son nom propre. En théorie, l’époux qui achète seul un bien immobilier engage donc uniquement sa responsabilité personnelle.
Toutefois, la banque exigera souvent la signature conjointe des deux époux pour le prêt, précisément pour éviter tout litige ultérieur. En l’absence de signature conjointe, l’autre conjoint n’est pas tenu solidairement.
Sophie et Julien sont mariés sous le régime de la communauté légale. En juin 2023, Sophie dépose une demande de divorce pour altération définitive du lien conjugal. En septembre 2023, alors que la procédure est en cours, Julien signe seul un compromis de vente pour acheter un appartement de 250 000 € avec un prêt sur 20 ans. Sophie n’a jamais donné son accord.
En 2024, après le prononcé du divorce, Julien ne parvient plus à rembourser son prêt. La banque se retourne contre Sophie en invoquant la solidarité des dettes contractées pendant le mariage. Le juge donne raison à la banque : Sophie est tenue solidairement au remboursement du prêt, bien qu’elle n’ait jamais habité dans l’appartement acheté par son ex-mari.
Les risques concrets de signer un compromis de vente en instance de divorce
Signer un compromis de vente pendant une instance de divorce expose les deux époux (sauf séparation de biens) à plusieurs risques patrimoniaux majeurs.
La solidarité des dettes
Le risque principal est celui de la solidarité : l’époux qui n’a pas signé le compromis peut se retrouver poursuivi par la banque si l’époux acquéreur fait défaut. Cette solidarité peut s’étendre sur toute la durée du prêt, c’est-à-dire pendant 15, 20 ou 25 ans selon les cas.
Même si le bien acheté est destiné à servir de logement au seul époux acquéreur après le divorce, la banque et les tiers créanciers peuvent exiger le paiement de la part de l’autre conjoint. C’est une source fréquente de contentieux post-divorce, qui peut ruiner les efforts de reconstruction financière après la séparation. Pour anticiper ces risques, il est essentiel de bien comprendre les conséquences d’un refus de liquidation de la communauté.
La durée moyenne d’un prêt immobilier en France est de 22 ans. Signer un compromis de vente en instance de divorce peut donc engager le conjoint non acquéreur sur plus de deux décennies.
L’impact sur la liquidation du régime matrimonial
L’acquisition d’un bien immobilier pendant l’instance de divorce complique considérablement la liquidation du régime matrimonial. Si le bien est acheté avec des fonds communs ou si le prêt est considéré comme une dette commune, il devra être pris en compte dans le partage des biens.
Cela peut entraîner des discussions longues et conflictuelles : l’époux non acquéreur peut demander à ce que le bien soit intégré dans la masse à partager, ou réclamer une compensation financière. Le notaire chargé de la liquidation devra démêler cette situation, ce qui allonge les délais et augmente les frais.
Les clauses du compromis de vente et l’accord du conjoint
Certains compromis de vente contiennent une clause suspensive liée à l’accord du conjoint ou à l’obtention d’un prêt en nom propre. Si cette clause n’est pas respectée, le compromis peut être annulé, ce qui expose l’époux acquéreur à des pénalités financières (perte de l’indemnité d’immobilisation, voire dommages et intérêts).
Par ailleurs, le notaire instrumentaire peut exiger la signature du conjoint pour valider l’acte définitif de vente, même si le compromis a été signé seul. Cette exigence vise à protéger les intérêts du conjoint et à éviter toute contestation ultérieure.
Un compromis de vente signé seul en instance de divorce peut être remis en cause si le notaire exige la signature conjointe des deux époux pour l’acte authentique. Vérifier les clauses suspensives avant de s’engager est indispensable.
Que faire si son conjoint veut signer un compromis de vente pendant la procédure ?
Si l’un des époux envisage de signer seul un compromis de vente alors que la procédure de divorce est en cours, l’autre conjoint dispose de plusieurs moyens pour protéger ses intérêts.
Faire opposition auprès du notaire
Le conjoint peut informer le notaire instrumentaire de son opposition formelle à l’acte de vente. Le notaire, tenu par son devoir de conseil, devra alors refuser de passer l’acte authentique sans l’accord des deux époux si le régime matrimonial l’exige.
Cette démarche doit être faite par écrit (lettre recommandée avec accusé de réception) et peut être accompagnée d’un avis juridique ou d’une attestation de l’avocat en charge du divorce.
Saisir le juge aux affaires familiales en urgence
Si l’acquisition est susceptible de nuire gravement aux intérêts du conjoint non acquéreur, il est possible de saisir le juge aux affaires familiales (JAF) en référé pour obtenir une ordonnance interdisant l’acte.
Le JAF peut notamment ordonner des mesures conservatoires pour geler les comptes bancaires, interdire la signature d’un compromis de vente ou suspendre l’exécution d’un acte déjà signé. Cette procédure d’urgence permet de protéger efficacement son patrimoine en attendant le jugement définitif.
Le juge aux affaires familiales peut être saisi en urgence (procédure de référé) pour faire interdire la signature d’un compromis de vente pendant l’instance de divorce. Cette procédure permet de protéger les intérêts du conjoint non acquéreur en quelques jours.
Demander une liquidation anticipée du régime matrimonial
Dans certains cas, il est possible de demander au juge de prononcer la liquidation anticipée du régime matrimonial avant même le jugement de divorce. Cette procédure, prévue par l’article 267 du Code civil, permet de figer la situation patrimoniale et d’éviter que l’un des époux ne contracte de nouvelles dettes engageant l’autre.
La liquidation anticipée est particulièrement pertinente lorsque l’un des conjoints adopte un comportement patrimonial risqué ou cherche à dilapider les biens communs. Elle nécessite l’intervention d’un notaire et peut être longue, mais elle offre une protection juridique solide.
Dès l’assignation en divorce ou la requête conjointe, les époux sont séparés de biens. Chacun d’eux conserve l’administration, la jouissance et la libre disposition de ses biens personnels, sans préjudice de la liquidation du régime matrimonial.
Les précautions à prendre avant de signer un compromis de vente en instance de divorce
Si, malgré les risques, l’un des époux souhaite absolument acquérir un bien immobilier pendant l’instance de divorce, plusieurs précautions s’imposent.
Consulter son avocat et un conseiller en gestion de patrimoine
Avant toute signature, il est impératif de consulter son avocat spécialisé en droit de la famille pour évaluer les conséquences juridiques de l’acte. L’avocat pourra vérifier si le régime matrimonial autorise une telle acquisition en nom propre et si des clauses particulières doivent être insérées dans le compromis.
Il est également recommandé de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) pour analyser l’impact financier de l’achat sur la liquidation du régime matrimonial et sur la situation patrimoniale post-divorce. Le CGP pourra simuler différents scénarios de partage et proposer des solutions pour optimiser la répartition des biens. Pour bénéficier d’un accompagnement patrimonial personnalisé, consultez notre page consultations juridiques et patrimoniales.
L’achat d’un bien immobilier pendant une instance de divorce peut avoir des conséquences patrimoniales lourdes. Un conseiller en gestion de patrimoine spécialisé peut vous aider à sécuriser votre situation.
Obtenir l’accord écrit de son conjoint
La solution la plus sécurisante consiste à obtenir l’accord écrit et notarié du conjoint avant de signer le compromis de vente. Cet accord peut prendre la forme d’une clause insérée dans la convention de divorce (en cas de divorce par consentement mutuel) ou d’un acte sous seing privé contresigné par les avocats des deux parties.
Cet accord doit préciser que le bien acquis sera considéré comme un bien propre de l’époux acquéreur, que le conjoint renonce à toute prétention sur ce bien et qu’il ne sera pas tenu solidairement au remboursement du prêt. Cette précaution évite tout litige ultérieur et sécurise juridiquement l’acquisition.
Attendre le prononcé définitif du divorce
La recommandation la plus sage reste d’attendre le prononcé définitif du divorce avant de signer un compromis de vente. Une fois le jugement de divorce devenu irrévocable et la liquidation du régime matrimonial effectuée, chaque ex-époux retrouve sa pleine indépendance patrimoniale.
Attendre quelques mois supplémentaires permet d’éviter de nombreux risques juridiques et financiers, et de partir sur des bases saines pour sa nouvelle vie. Même si cela peut paraître frustrant, cette patience est souvent la meilleure stratégie. Pour connaître les délais de procédure, consultez notre page sur les délais de divorce après non-conciliation.
– Pendant l’instance de divorce, les époux restent mariés juridiquement et le régime matrimonial continue de produire ses effets
– En régime de communauté, la signature d’un compromis de vente engage solidairement les deux conjoints, même si un seul signe
– En régime de séparation de biens, l’époux acquéreur engage uniquement sa responsabilité personnelle
– Le conjoint peut s’opposer à l’acte en informant le notaire ou en saisissant le juge aux affaires familiales en urgence
– Il est fortement conseillé d’attendre le prononcé définitif du divorce avant toute acquisition immobilière
Les impacts fiscaux et patrimoniaux d’une acquisition en instance de divorce
Au-delà des aspects juridiques, l’achat d’un bien immobilier pendant l’instance de divorce a des répercussions fiscales et patrimoniales qu’il ne faut pas négliger.
Droits de mutation et frais de notaire
L’acquisition d’un bien immobilier entraîne le paiement de droits de mutation (communément appelés « frais de notaire »), qui représentent environ 7 à 8 % du prix de vente dans l’ancien. Si le bien est acheté seul mais que le conjoint conteste l’acte, il peut en résulter des frais juridiques supplémentaires (avocat, procédure devant le JAF) qui viennent s’ajouter aux coûts initiaux.
Impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Si le patrimoine immobilier du couple dépasse le seuil de 1,3 million d’euros, l’acquisition d’un bien pendant l’instance de divorce peut avoir un impact sur l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Tant que les époux sont mariés, le bien acheté par l’un peut être pris en compte dans le calcul de l’IFI du foyer fiscal commun, même s’il est destiné à l’usage exclusif de l’époux acquéreur.
Conséquences sur les droits de succession
Dans le cas (rarissime mais possible) où l’un des époux décéderait pendant l’instance de divorce, le bien immobilier acheté pendant cette période pourrait intégrer la succession et être soumis aux droits de succession. En l’absence de testament, le conjoint survivant pourrait se retrouver héritier d’un bien qu’il n’a jamais souhaité acquérir, avec toutes les complications patrimoniales que cela suppose.
L’achat d’un bien immobilier pendant l’instance de divorce peut avoir des conséquences fiscales inattendues (IFI, droits de succession). Anticiper ces impacts avec un conseiller en gestion de patrimoine est essentiel.
Alternatives à l’achat immobilier pendant l’instance de divorce
Plutôt que de signer un compromis de vente en instance de divorce, plusieurs alternatives permettent de sécuriser son projet d’acquisition tout en évitant les risques juridiques.
Réserver le bien avec une promesse unilatérale de vente
Au lieu de signer un compromis de vente (qui engage définitivement l’acheteur), il est possible de signer une promesse unilatérale de vente. Dans ce type d’acte, le vendeur s’engage à vendre le bien à un prix fixé, mais l’acheteur conserve une option : il peut lever l’option ou y renoncer à l’issue d’un délai convenu (généralement 2 à 3 mois).
Cette solution permet de réserver le bien sans s’engager définitivement, en attendant que le jugement de divorce soit prononcé. Si le divorce est finalisé avant l’expiration du délai, l’acheteur peut alors lever l’option et signer l’acte de vente sans risque de solidarité avec son ex-conjoint.
Location avec option d’achat
Une autre solution consiste à conclure un contrat de location avec option d’achat (aussi appelé « location-accession »). L’acheteur potentiel loue le bien avec la possibilité de l’acheter à l’issue d’une période déterminée. Pendant la période de location, il n’y a pas d’engagement définitif, et la personne peut attendre la finalisation du divorce avant de lever l’option d’achat.
Report de l’achat après le divorce
Enfin, la solution la plus prudente reste de reporter purement et simplement l’achat après le prononcé définitif du divorce. Même si le marché immobilier est favorable ou si le bien convoité semble exceptionnel, il est souvent préférable de patienter quelques mois pour éviter tout risque juridique et financier.
Une fois le divorce finalisé et la liquidation du régime matrimonial effectuée, chaque ex-époux peut acheter librement un bien immobilier sans craindre d’engager l’autre. Cette sécurité juridique est précieuse pour repartir sur des bases saines après une séparation.
Plutôt que de signer un compromis de vente en instance de divorce, il est possible de conclure une promesse unilatérale de vente ou un contrat de location avec option d’achat. Ces solutions permettent de réserver le bien sans engagement définitif.
Le rôle du notaire dans la sécurisation de l’acte de vente
Le notaire joue un rôle central dans la sécurisation de toute transaction immobilière, et particulièrement en cas de signature pendant une instance de divorce. En tant qu’officier public, le notaire a un devoir de conseil et de vérification qui le conduit à s’assurer que l’acte qu’il instrumente ne porte pas atteinte aux droits des parties.
Vérification du régime matrimonial
Avant de passer l’acte de vente, le notaire consulte le fichier central des régimes matrimoniaux pour connaître le régime applicable aux époux. Si les époux sont mariés sous un régime de communauté, le notaire demandera systématiquement la signature des deux conjoints ou, à défaut, un acte notarié de renonciation du conjoint non acquéreur.
Information sur les risques
Le notaire doit également informer l’acheteur des risques juridiques liés à l’acquisition d’un bien en période d’instance de divorce. Il peut refuser de passer l’acte s’il estime que l’opération porte atteinte aux droits du conjoint non acquéreur ou si elle est susceptible de faire l’objet d’une contestation ultérieure.
Rédaction de clauses protectrices
Le notaire peut rédiger des clauses spécifiques dans l’acte de vente pour protéger les intérêts de chacun : clause de reconnaissance de bien propre, clause de renonciation du conjoint, clause de limitation de la solidarité bancaire, etc. Ces clauses, rédigées par un professionnel du droit, offrent une sécurité juridique maximale.
Marc, marié sous le régime de la communauté légale, est en instance de divorce. Il souhaite acheter un appartement de 180 000 € pour se reloger. Il contacte un notaire pour signer le compromis de vente. Le notaire vérifie son régime matrimonial et découvre que Marc est encore marié. Il informe Marc que l’achat engagera son épouse solidairement, et lui conseille de reporter l’acquisition après le prononcé du divorce ou d’obtenir l’accord écrit de son épouse devant notaire. Marc décide d’attendre le jugement de divorce, évitant ainsi un litige coûteux.
Conclusion : prudence et accompagnement professionnel avant toute signature
Signer un compromis de vente en instance de divorce est une décision lourde de conséquences. Tant que le jugement de divorce n’est pas définitif, les époux restent juridiquement mariés, et le régime matrimonial continue de produire ses effets. En régime de communauté, toute dette contractée par un époux engage solidairement l’autre, ce qui peut entraîner des complications patrimoniales et financières majeures.
La recommandation la plus sage reste d’attendre le prononcé définitif du divorce avant de procéder à toute acquisition immobilière. Si l’achat ne peut être reporté, il est impératif de consulter un avocat spécialisé en droit de la famille et un conseiller en gestion de patrimoine pour évaluer les risques, sécuriser l’opération et protéger les intérêts de chacun.
L’accompagnement professionnel est essentiel dans cette période de transition. aide-divorce.fr propose une permanence juridique et patrimoniale pour répondre à toutes les questions relatives aux enjeux patrimoniaux du divorce. N’hésitez pas à solliciter un bilan personnalisé pour éviter les pièges et optimiser votre situation financière après la séparation.
Avant de signer un compromis de vente en instance de divorce, faites le point avec un expert. aide-divorce.fr vous propose un accompagnement personnalisé pour sécuriser votre situation patrimoniale.
Foire aux questions (FAQ)
Questions fréquentes
Peut-on signer un compromis de vente seul en instance de divorce ?
Cela dépend du régime matrimonial. En régime de séparation de biens, l’époux peut acheter seul sans engager son conjoint. En régime de communauté, l’achat engage solidairement les deux époux, même si un seul signe le compromis. Il est fortement recommandé d’attendre le prononcé du divorce ou d’obtenir l’accord écrit du conjoint.
Que risque le conjoint non acquéreur si l'autre signe seul un compromis de vente ?
Le conjoint non acquéreur peut être tenu solidairement au remboursement du prêt immobilier souscrit par l’époux acquéreur. En cas de défaillance de ce dernier, la banque peut poursuivre le conjoint pour obtenir le paiement des mensualités, même s’il n’a jamais bénéficié du bien acheté.
Comment empêcher son conjoint de signer un compromis de vente pendant le divorce ?
Il est possible d’informer le notaire par écrit de son opposition à l’acte. On peut également saisir le juge aux affaires familiales en référé pour obtenir une ordonnance interdisant l’achat. Enfin, on peut demander la liquidation anticipée du régime matrimonial pour figer la situation patrimoniale.
Le bien acheté pendant l'instance de divorce entre-t-il dans le partage ?
Oui, en régime de communauté, le bien acheté pendant l’instance de divorce avec des fonds communs ou avec un prêt considéré comme dette commune doit être pris en compte dans la liquidation du régime matrimonial. Cela peut compliquer et allonger la procédure de partage des biens.
Peut-on réserver un bien sans s'engager définitivement pendant l'instance de divorce ?
Oui, il est possible de signer une promesse unilatérale de vente plutôt qu’un compromis. Cela permet de réserver le bien tout en conservant une option : l’acheteur peut lever l’option après le prononcé du divorce, ou y renoncer sans engagement définitif. La location avec option d’achat est une autre alternative.
Quel est le délai recommandé pour acheter après un divorce ?
Il est recommandé d’attendre que le jugement de divorce soit devenu définitif (après expiration du délai d’appel de 30 jours) et que la liquidation du régime matrimonial soit effectuée. Cela garantit que chaque ex-époux achète en son nom propre sans risquer d’engager l’autre.
Témoignages
— Sandrine, 42 ans, divorcée après 15 ans de mariageFranchement j’ai failli faire une grosse bêtise… Mon ex voulait absolument acheter un appart pendant la procédure de divorce et il m’a dit que ça n’engageait que lui. Heureusement que j’ai consulté le site aide-divorce.fr, j’ai compris qu’en communauté légale je risquais de me retrouver solidaire de son prêt sur 25 ans ! J’ai fait opposition chez le notaire et j’ai attendu le jugement définitif. Ouf.
— Thomas, 38 ans, chef d'entreprise, séparéBon moi j’ai signé le compromis sans trop réfléchir parce que j’avais trouvé LA maison de mes rêves. Sauf que ma femme a fait un scandale et on s’est retrouvés au tribunal. Le juge m’a expliqué que tant qu’on était pas divorcés j’avais pas le droit de signer tout seul, surtout qu’on était en communauté. Résultat : vente annulée, j’ai perdu l’indemnité d’immobilisation et en plus j’ai payé mon avocat. Si j’avais su…
— Nathalie, 51 ans, divorcée, 2 enfantsHonnêtement le divorce c’est déjà assez compliqué sans en plus se rajouter des galères immobilières. Mon avocat m’a conseillé d’attendre la liquidation du régime matrimonial avant d’acheter quoi que ce soit. J’ai suivi le conseil et six mois après le jugement j’ai acheté mon appartement tranquillement, sans risquer d’engager mon ex. Patience c’est le mot clé !