Acheter un bien immobilier est un engagement patrimonial majeur. Lorsque cet achat intervient alors qu’une instance de divorce est en cours, les conséquences juridiques et financières peuvent être lourdes pour les deux époux. Contrairement à une idée reçue, le simple dépôt d’une demande de divorce ne met pas fin au régime matrimonial. Tant que le divorce n’est pas prononcé définitivement par le juge aux affaires familiales, les règles du régime matrimonial continuent de s’appliquer. Cela signifie qu’un achat immobilier réalisé seul pendant cette période peut engager le conjoint, même s’il n’a pas signé l’acte de vente.
Cette page détaille les enjeux juridiques et patrimoniaux d’un achat immobilier en instance de divorce, explique les risques encourus, et présente les solutions pour protéger ses droits et éviter les pièges fréquents.
Pourquoi l’achat immobilier pendant l’instance de divorce pose-t-il problème ?
Lorsqu’un couple est marié sans contrat de mariage, les époux sont soumis au régime de la communauté légale (communauté réduite aux acquêts). Ce régime prévoit que tous les biens acquis pendant le mariage par l’un ou l’autre des époux entrent automatiquement dans la communauté, c’est-à-dire qu’ils appartiennent pour moitié à chacun des époux.
Le point crucial : l’instance de divorce ne met pas fin au régime matrimonial. Seul le jugement définitif de divorce (date de transcription sur les actes d’état civil) met un terme à la communauté. Tant que ce jugement n’est pas prononcé, tout achat immobilier engage les deux époux, même si l’un d’eux n’a pas donné son accord et n’a pas signé l’acte de vente.
Chacun des époux a le pouvoir d’administrer seul les biens communs et d’en disposer, sauf à répondre des fautes qu’il aurait commises dans sa gestion. Les actes accomplis sans fraude par un conjoint sont opposables à l’autre.
La date déterminante : le compromis de vente
La date qui fait foi pour déterminer si un bien entre dans la communauté n’est pas celle de la signature de l’acte définitif chez le notaire, mais celle de la signature du compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente). Si le compromis est signé avant le jugement définitif de divorce, le bien acquis devra être pris en compte lors de la liquidation du régime matrimonial, c’est-à-dire au moment du partage des biens.
Concrètement, cela signifie que le conjoint qui n’a pas participé à l’achat peut réclamer la moitié de la valeur du bien, ou exiger que ce bien soit partagé lors de la liquidation. Même si l’époux acquéreur a financé l’achat seul, avec ses revenus ou son épargne personnelle, le bien entre dans la communauté et doit être partagé.
Acheter un bien immobilier pendant l’instance de divorce engage automatiquement le conjoint, même s’il n’a pas signé l’acte de vente et même s’il s’y oppose. Le conjoint non-acquéreur peut ensuite réclamer sa part lors du partage de la communauté.
Clause de renonciation au compromis : une fausse sécurité
Certains agents immobiliers ou notaires proposent de faire signer au conjoint qui ne participe pas à l’achat une clause de renonciation dans le compromis de vente. Cette clause précise que l’époux non-acquéreur renonce à faire valoir ses droits sur le bien acquis et s’engage à ne pas demander de droits lors du partage de la communauté.
Cette pratique est courante, mais elle n’a aucune valeur juridique. Le conjoint qui a signé cette clause peut parfaitement revenir sur cet engagement devant le juge aux affaires familiales et réclamer sa part du bien lors de la liquidation du régime matrimonial. Les juges considèrent en effet qu’un époux ne peut pas renoncer par avance à ses droits sur un bien commun tant que le divorce n’est pas prononcé.
Même si le conjoint signe une clause de renonciation dans le compromis de vente, il peut toujours réclamer ses droits sur le bien lors du partage de la communauté. Cette clause n’a aucune force juridique et ne protège pas l’acquéreur.
Que se passe-t-il en cas de litige ?
Si le conjoint non-acquéreur décide de contester l’achat, plusieurs scénarios sont possibles :
- Demande de partage du bien : le conjoint peut réclamer la moitié de la valeur du bien lors de la liquidation de la communauté.
- Remise en cause de l’achat : si l’achat a été réalisé dans des conditions frauduleuses (par exemple en dissimulant des fonds communs), le conjoint peut demander l’annulation de l’acte ou une indemnisation.
- Blocage des fonds chez le notaire : en cas de vente d’un bien commun pendant l’instance, le conjoint peut demander au notaire de bloquer les fonds jusqu’à la liquidation du régime matrimonial.
Sophie est en instance de divorce. Elle trouve un studio à 150 000 € qu’elle souhaite acheter pour s’y installer après la séparation. Elle finance l’achat avec ses revenus personnels et un crédit à son nom. Elle signe le compromis de vente en avril 2024, alors que la procédure de divorce est en cours. Le jugement de divorce est prononcé en septembre 2024.
Résultat : le bien entre dans la communauté car le compromis a été signé avant le jugement définitif. Lors de la liquidation du régime matrimonial, son ex-conjoint peut réclamer la moitié de la valeur du bien (75 000 €), même s’il n’a pas contribué à l’achat.
Les solutions pour acheter un bien immobilier en toute sécurité
Pour éviter les complications juridiques et patrimoniales, plusieurs solutions s’offrent à la personne qui souhaite acheter un bien immobilier pendant l’instance de divorce.
Solution n°1 : attendre le jugement définitif de divorce
C’est la solution la plus sûre. Une fois le jugement de divorce prononcé et transcrit sur les actes d’état civil, le régime matrimonial est définitivement dissous. Tout achat réalisé après cette date n’engage plus que l’acquéreur et ne peut pas être contesté par l’ex-conjoint.
Le délai moyen d’une procédure de divorce varie selon le type de divorce :
- Divorce par consentement mutuel : 1 à 3 mois (sans juge depuis 2017)
- Divorce contentieux : 6 mois à 2 ans selon la complexité du dossier
Le jugement de divorce n’est définitif qu’une fois transcrit sur les actes d’état civil. C’est cette date qui met fin au régime matrimonial. Vérifier auprès de la mairie ou du notaire que la transcription a bien été effectuée avant de signer un compromis de vente.
Solution n°2 : obtenir une ordonnance de non-conciliation
Dans le cadre d’un divorce contentieux, le juge aux affaires familiales rend une ordonnance de non-conciliation (ONC) en début de procédure. Cette ordonnance fixe les mesures provisoires (résidence des enfants, pension alimentaire, attribution du domicile conjugal, etc.).
L’ONC peut prévoir une séparation de fait des patrimoines, c’est-à-dire que chaque époux gère ses biens de manière indépendante pendant la procédure. Si cette clause est inscrite dans l’ordonnance, un achat immobilier réalisé après cette date par l’un des époux peut ne pas engager l’autre. Toutefois, cette mesure doit être expressément demandée par l’avocat et validée par le juge.
Même avec une ordonnance de non-conciliation, il est impératif de vérifier qu’elle comporte une clause de séparation de fait des patrimoines. Sans cette mention, le régime de la communauté continue de s’appliquer.
Solution n°3 : acheter en indivision ou via une SCI
Une autre solution consiste à acheter le bien en indivision avec un tiers (parent, ami, nouveau conjoint) ou via une société civile immobilière (SCI). Cette option permet de limiter l’exposition patrimoniale et de sécuriser l’achat, mais elle nécessite un accompagnement juridique et fiscal rigoureux.
Cette solution est particulièrement adaptée si la personne qui divorce souhaite se reloger rapidement sans attendre le jugement définitif. Un conseiller en gestion de patrimoine spécialisé dans les situations de divorce peut aider à structurer l’achat de manière optimale.
Vente d’un bien immobilier pendant l’instance de divorce
La question inverse se pose également : peut-on vendre un bien immobilier commun pendant l’instance de divorce ? La réponse est oui, mais sous conditions strictes.
Accord des deux époux obligatoire
La vente d’un bien immobilier commun nécessite l’accord des deux époux. Si l’un des époux s’oppose à la vente, le juge aux affaires familiales peut être saisi pour autoriser la vente. Toutefois, cette procédure est longue et incertaine.
Les époux ne peuvent l’un sans l’autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni. Celui des deux qui n’a pas donné son consentement à l’acte peut en demander l’annulation.
Blocage des fonds chez le notaire
Lors de la vente d’un bien commun pendant l’instance de divorce, l’un des époux peut demander au notaire de bloquer les fonds issus de la vente jusqu’à la liquidation du régime matrimonial. Cette mesure vise à protéger les droits du conjoint et à éviter que l’époux vendeur ne dissipe les fonds avant le partage.
Pour débloquer les fonds, il faut soit un accord écrit des deux époux, soit une décision du juge aux affaires familiales autorisant le déblocage. Dans la pratique, cette situation est source de tensions et de retards dans les procédures de divorce.
Si le conjoint bloque les fonds de manière abusive (par exemple sans motif légitime), l’époux lésé peut saisir le juge aux affaires familiales en urgence pour demander le déblocage des fonds et, le cas échéant, des dommages-intérêts.
Acheter un bien immobilier après le divorce : enjeux patrimoniaux
Une fois le divorce prononcé, la personne divorcée retrouve sa pleine liberté pour acheter un bien immobilier. Cependant, il est essentiel de réfléchir à la stratégie patrimoniale avant de se lancer dans un nouvel achat.
Reconstituer un patrimoine après le divorce
Le divorce entraîne souvent une perte de patrimoine importante (partage des biens, prestation compensatoire, frais de procédure). Acheter un bien immobilier trop rapidement, sans avoir analysé sa situation financière, peut fragiliser la personne divorcée.
Un conseiller en gestion de patrimoine peut accompagner la personne divorcée pour :
- Évaluer sa capacité d’emprunt et son reste à vivre
- Optimiser la fiscalité (parent isolé, déduction des intérêts d’emprunt, etc.)
- Choisir le bon moment pour acheter (après le partage de la communauté, après versement de la prestation compensatoire, etc.)
- Sécuriser le financement (assurance de prêt, garanties, apport personnel)
Une personne divorcée avec des enfants à charge peut bénéficier d’une demi-part fiscale supplémentaire (parent isolé) et de certains abattements fiscaux. Il est important de prendre en compte ces avantages avant de réaliser un achat immobilier.
Protéger le nouveau bien immobilier
Si la personne divorcée se remarie ou se pacse après le divorce, il est essentiel de prévoir un contrat de mariage ou une convention de PACS pour protéger le bien immobilier acquis après le divorce. Sans contrat, le bien pourrait entrer dans la communauté du nouveau couple et être à nouveau partagé en cas de nouvelle séparation.
Un bien immobilier acquis après le divorce mais avant un remariage reste un bien propre si le nouveau mariage est sous régime de séparation de biens. En l’absence de contrat, le bien entre dans la communauté du nouveau couple.
Exemples concrets de questions sur l’achat et la vente immobilière en instance de divorce
Achat immobilier pendant l’instance
« Je suis en instance de divorce et mon avocat me dit de faire attention : je compte acheter un studio pour pouvoir vivre après. Me confirmez-vous que je dois attendre le divorce car j’ai peur que cette affaire me passe sous le nez ? »
Réponse : Oui, il est fortement recommandé d’attendre le jugement définitif de divorce avant de signer le compromis de vente. Même si l’affaire semble intéressante, acheter pendant l’instance engage le conjoint et expose à un partage du bien lors de la liquidation du régime matrimonial. Si l’opportunité est vraiment exceptionnelle, il est possible de demander à l’avocat de négocier une clause de séparation de fait des patrimoines dans l’ordonnance de non-conciliation, ou de structurer l’achat via une SCI avec l’aide d’un conseiller en gestion de patrimoine.
Vente d’un bien commun et blocage des fonds
« A-t-on un recours pour éviter de faire bloquer par son conjoint la somme lors de la vente d’un bien chez le notaire lors d’un divorce en cours ? »
Réponse : Oui, plusieurs recours sont possibles. Le conjoint qui souhaite débloquer les fonds peut saisir le juge aux affaires familiales en urgence pour demander l’autorisation de débloquer tout ou partie des fonds, notamment si ces fonds sont nécessaires pour se reloger ou pour payer des dépenses courantes. Le juge peut ordonner le déblocage partiel des fonds, en attendant la liquidation définitive du régime matrimonial. Il est également possible de négocier un accord amiable avec le conjoint, par exemple en proposant un partage provisoire des fonds sous condition de régularisation ultérieure. Dans tous les cas, il est indispensable de se faire assister par un avocat spécialisé en droit de la famille.
Chiffres clés sur l’achat immobilier en instance de divorce
Entre 6 et 24 mois pour un divorce contentieux, contre 1 à 3 mois pour un divorce par consentement mutuel. Pendant toute cette période, le régime matrimonial continue de s’appliquer.
Environ 2 à 4 semaines après le prononcé du jugement. C’est cette date qui met définitivement fin au régime matrimonial.
Environ 15 % des ventes immobilières réalisées pendant une instance de divorce donnent lieu à un blocage de fonds chez le notaire par l’un des conjoints.
L’accompagnement patrimonial : un atout décisif
Au-delà de l’aspect juridique géré par l’avocat, l’achat ou la vente d’un bien immobilier en instance de divorce soulève des enjeux patrimoniaux majeurs. Un conseiller en gestion de patrimoine spécialisé dans les situations de divorce peut intervenir pour :
- Analyser la situation patrimoniale globale (épargne, assurance-vie, patrimoine reçu en héritage, revenus, dettes)
- Optimiser le financement de l’achat immobilier (apport, crédit, garanties)
- Sécuriser le patrimoine en prévision du partage de la communauté
- Anticiper les conséquences fiscales de l’achat ou de la vente (plus-value, droits de mutation, impôt sur le revenu)
- Préparer la reconstruction patrimoniale après le divorce
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Conclusion : prudence et accompagnement avant tout achat
Acheter un bien immobilier pendant une instance de divorce est juridiquement risqué et peut avoir des conséquences patrimoniales lourdes. Tant que le jugement de divorce n’est pas définitif, le régime matrimonial continue de s’appliquer, et tout achat engage les deux époux, même si le conjoint n’a pas participé à l’acquisition.
La meilleure stratégie consiste à attendre le jugement définitif de divorce avant de signer un compromis de vente. Si cette attente n’est pas possible, il est impératif de se faire accompagner par un avocat spécialisé en droit de la famille et par un conseiller en gestion de patrimoine pour sécuriser l’opération et éviter les pièges.
Dans tous les cas, ne jamais se fier aux clauses de renonciation proposées par les agents immobiliers : elles n’ont aucune valeur juridique et n’offrent aucune protection. Seul le jugement définitif de divorce met fin aux obligations du régime matrimonial.
1. L’instance de divorce ne met pas fin au régime matrimonial. Seul le jugement définitif de divorce a cet effet.
2. Tout achat immobilier réalisé avant le jugement définitif engage les deux époux, même si le conjoint n’a pas signé.
3. La date déterminante est celle du compromis de vente, pas celle de l’acte définitif.
4. Les clauses de renonciation n’ont aucune valeur juridique.
5. En cas de vente d’un bien commun, le conjoint peut bloquer les fonds chez le notaire.
6. Attendre le jugement définitif est la solution la plus sûre pour acheter sans risque.
7. Un accompagnement juridique et patrimonial est indispensable pour sécuriser tout achat ou vente pendant l’instance.
Foire aux questions
Questions fréquentes
Peut-on acheter un bien immobilier pendant une instance de divorce ?
Oui, mais cet achat engage automatiquement les deux époux tant que le divorce n’est pas définitif. Le bien entre dans la communauté et devra être partagé lors de la liquidation du régime matrimonial, même si le conjoint n’a pas participé à l’achat.
La clause de renonciation signée par le conjoint protège-t-elle l'acquéreur ?
Non, cette clause n’a aucune valeur juridique. Le conjoint qui l’a signée peut parfaitement réclamer ses droits sur le bien lors du partage de la communauté. Seul le jugement définitif de divorce met fin aux droits du conjoint.
Quelle est la date qui détermine si le bien entre dans la communauté ?
C’est la date de signature du compromis de vente qui fait foi, et non la date de l’acte définitif chez le notaire. Si le compromis est signé avant le jugement définitif de divorce, le bien entre dans la communauté.
Peut-on vendre un bien immobilier commun pendant l'instance de divorce ?
Oui, mais la vente nécessite l’accord des deux époux. En cas de désaccord, le juge aux affaires familiales peut être saisi pour autoriser la vente. Le conjoint peut également demander au notaire de bloquer les fonds issus de la vente jusqu’à la liquidation du régime matrimonial.
Comment débloquer les fonds bloqués par le conjoint chez le notaire ?
Il faut soit un accord écrit des deux époux, soit une décision du juge aux affaires familiales autorisant le déblocage. Si le blocage est abusif, le juge peut ordonner le déblocage en urgence et, le cas échéant, condamner le conjoint à des dommages-intérêts.
L'ordonnance de non-conciliation permet-elle d'acheter en toute sécurité ?
Seulement si l’ordonnance de non-conciliation comporte une clause de séparation de fait des patrimoines. Sans cette mention expresse, le régime de la communauté continue de s’appliquer et tout achat engage les deux époux.
Témoignages
— Marc, 42 ans, en instance de divorce pour fauteBon moi franchement j’ai failli faire une grosse connerie… j’avais trouvé un appart super bien placé, prix correct, et j’ai voulu signer direct pour pas louper l’affaire. Mon avocat m’a freiné des quatre fers en me disant que mon ex pourrait réclamer la moitié. Heureusement que j’ai attendu le jugement définitif, parce qu’elle aurait sauté sur l’occasion pour me pourrir encore plus. Maintenant c’est bon, l’appart est à moi et elle peut rien faire
— Sophie, 38 ans, divorcée après 12 ans de mariageHonnêtement on m’avait dit de signer une clause de renonciation pour que mon ex puisse acheter un studio pendant la procédure. J’ai signé parce que je voulais avancer. Sauf que mon avocat m’a dit après que ça valait rien juridiquement et que je pouvais quand même réclamer ma part. Du coup j’ai demandé un partage du bien au moment de la liquidation et j’ai récupéré 40 000 €. C’est pas normal que les agents immobiliers fassent croire que ça protège
— Thomas, 50 ans, chef d'entreprise en instance de divorceFranchement le divorce c’est un cauchemar pour le patrimoine. J’ai vendu notre maison pendant la procédure et mon ex a demandé au notaire de bloquer les fonds. Résultat j’ai dû attendre 8 mois avant de pouvoir récupérer ma part. J’ai trouvé aide-divorce.fr et le CGP m’a aidé à structurer un achat via une SCI pour mon nouveau logement, histoire de plus jamais me retrouver dans cette situation